华美年报｜《酒店资产证券化》：千亿市场为何连续两年“降温”？

2024年，中国酒店资产的金融创新路径持续深化，资产证券化作为盘活存量资产、优化资本结构的重要工具，其市场发展动向备受瞩目。

作为《年度报告》系列之一，华美顾问从四大维度、16个层面，系统整理并分析了2015至2024年间酒店资产证券化市场的发展情况。报告覆盖了产品清单、发行情况、主要模式及政策法规，旨在为行业从业者和投资者揭示市场的最新动态与未来趋势。

一、中国酒店资产证券化产品清单

纵观2024年的市场，中国酒店资产证券化产品展现出丰富的多样性，其底层资产不仅涵盖了纯粹的酒店物业，也拓展至包含酒店业态的混合商业物业，形成了多元化的产品矩阵。

在纯酒店资产证券化领域，市场上涌现了众多具有代表性的产品，例如“锦江国际优质酒店第1期资产支持专项计划”、“华发瑞吉酒店资产支持专项计划”以及“上海鲁能JW万豪侯爵酒店资产支持专项计划（碳中和）”等。

这些产品通常以单一或组合的酒店物业未来经营收入作为底层资产，为酒店集团提供了直接有效的融资渠道。

与此同时，包含酒店资产的混合物业证券化产品也占据了重要地位，如“上海万象城二期资产支持专项计划”和“三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划”。此类产品通常将酒店与其他商业业态（如购物中心、写字楼）打包，形成更具规模和稳定现金流的资产池，吸引了更广泛的投资者。

此外，为了提供更全面的市场视角，本报告亦梳理了在澳大利亚、东京、伦敦及美国纳斯达克、纽约证券交易所等海外市场上市的酒店资产证券化产品，为国内市场的发展提供了参照与借鉴。

根据市场统计数据，截至2024年，中国酒店资产证券化产品的存量融资总额达到1133.7亿元人民币，与前一年相比，规模同比微幅减少2.2%。

从年度新增发行的角度看，2024年市场共成功发行13笔新产品，实现融资总额177.3亿元。其中，纯酒店资产证券化产品新发行7笔，融资额为62.1亿元；而包含酒店的混合物业资产证券化产品则新发行6笔，融资额达115.3亿元。

回顾2015年至2024年的发展历程，中国酒店资产证券化市场融资规模呈现出显著的阶段性特征。市场在2015年初具雏形，当年总规模仅为186.3亿元。随后市场逐步升温，在2019年至2021年期间经历了一轮高速增长，于2021年达到历史峰值，总规模高达1400.8亿元。这一阶段的快速扩张反映了资本市场对酒店资产价值的高度认可。

然而，进入2022年与2023年，由于部分项目到期清算及资产交易活动的影响，市场存量规模出现了一定程度的回落。

从产品类型来看，CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）及CMBN（商业房地产抵押贷款支持票据）是中国酒店资产证券化市场的绝对主流。在2024年的市场存量中，CMBS/CMBN类型的融资额占比高达79.7%，其成熟的交易结构和完善的法规基础使其成为发行方和投资者的首选。

类REITs（房地产投资信托基金）产品作为市场的重要补充，占比为17.2%。尽管目前占比不高，但纵观近十年的发展，类REITs产品的市场份额呈现出稳步提升的态势，显示出其巨大的发展潜力。

在发行期限与利率方面，不同类型产品的特征有所分化。CMBS/CMBN产品的发行期限分布广泛，短则3-5年，长可达20年以上，其发行利率主要集中在3%至6%的区间内，为发行方提供了灵活的融资周期选择。

从资产方的角度看，2015年至2024年期间，金光纸业、华润置地、北京华融、富力地产等企业凭借其优质的酒店资产，在发行总额上占据市场领先地位。

而在发起机构（通常为证券公司或信托公司）层面，中信证券、中金公司、华泰证券、恒泰证券等头部券商凭借其强大的承销能力和专业经验，在累计发行总额和总笔数上均名列前茅，构成了市场的主要服务力量。

三、资产证券化的政策法规体系

我国资产证券化业务的健康发展，离不开一个全面且不断完善的政策法规体系。报告中整理了完整的体系内文件清单，该体系主要由中国证监会的行政规定以及上海、深圳证券交易所和中国证券投资基金业协会等机构的自律规定共同构成，形成了一个多层次的监管框架。

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